08.05.2026 13:00
На что обратить внимание инвестору в недвижимость?
На что обратить внимание инвестору в недвижимость?
Продолжаем вчерашнюю тему по выбору объектов. Сегодня - ставка на город в городе.
Логика здесь немного иная: в городе также формируются пространства для удаленщиков – жилые комплексы со своей инфраструктурой и наполнением - сюда тянут ветки метро и строят город внутри города.
Зил-Южный порт
Главный плюс локации бывшего завода — транспортный триггер: Бирюлёвская линия, по официальным сообщениям, первый участок “ЗИЛ — Курьяново” планируют завершить в 2028.
Метро меняет экономику территории: снижает время до пересадок/центра, расширяет воронку спроса, поддерживает ликвидность. Кстати, на Бирюлёвскую линию от «ЗИЛа» до «Бирюлёво» выделено 279,8 миллиарда рублей.
Риски тоже есть: масштаб застройки огромный → это повышает конкуренцию. Из-за перенаселения в ЖК “ЗИЛАРТ” уже встречаются пробки на ТТК.
Советуем внимательно следить за вторичкой и лотами по переуступке в ЖК “Шагал”, где покупатели увлеклись акциями длинных рассрочек - прогнозируем разрывы части договоров ввиду невозможности обслуживать долг со стороны дольщиков.
В локации может образоваться пул “одинаковых лотов”, конкуренция на выходе будет большая, несмотря на быстрое развитие кластера.
Южный порт (Печатники).
Это один из самых обсуждаемых редевелопментов промзоны у воды. Плюс у локации уже есть сильный транспортный узел “Печатники” (БКЛ + салатовая ветка + МЦД), и публично озвучено, что к 2030 должна появиться станция “Южный порт”.
Это кровавый океан: если вокруг строятся тысячи одинаковых квартир, появляется “стеклянный потолок” по цене — ЦА легко уходит в альтернативу “в соседний подъезд”. В Южном порту этот риск принципиально нельзя игнорировать. Локация с максимальным риском конкурентного навеса.
При этом территория застраивается медленно, есть риск того, что в конечном счете здесь не случится успешного бизнес-кластера, а покупателям для жизни “презентабельность” района придется не по душе.
Однако в случае успеха (10-15 лет стройки) получится прекрасный район на воде недалеко от центра с хорошей логистикой.
Можно обратить внимание на следующие ЖК:
“Адмирал” - студия 29 квадратных метров за 18,2 млн руб. при ипотеке или 100-% оплате. Есть ипотека под 12% на весь срок от МКБ, но тут ПВ 50% и цена вырастает до базовой в 20 млн. Интересный проект с относительно минимальной конкуренцией (внутри самого ЖК) и со сдачей в 2028 году. Проект интересен под перепродажу.
Portland - 25 квадратов студия при ипотеке или 100% оплате без отделки от 17,2 млн руб. со сдачей в 2028 году, однушка 39 квадратов – 23,2 млн. Есть 1-к квартира с видом на Москву-реку с двух окон по стоимости 21,8 млн – 33 квадрата в вайтбоксе.
Дорогомилово / Кутузовский коридор — “дорого, зато высокое качество продукта и интересные виды”
Это уже ближе к премиальному коридору и истории “купить сильный продукт рядом с центром/Кутузовским/набережной”. Обратить внимание можно на следующие ЖК:
River Park Кутузовский (Aeon) — премиальная набережная, близость к метро/МЦД «Фили»; обычно интересен как “длинный капитал” при правильно выбранном лоте. Каждая пятая премиальная квартира 2025 года продана здесь – ЖК занял 1 место по продажам в сегменте (20% спроса и 290+ сделок за год по данным NF Group).
Есть интересная рассрочка: первоначальный взнос 30–40% фиксируется сразу, далее сумма делится равными платежами до февраля 2028 года, оставшиеся 30% — до 15 марта 2028. Большие квартиры – с видом на воду. Помним, что видовые квартиры - всегда ликвид, но есть риски, как быть застроенным стеной, так и облажаться при рассрочке.
Дорогомилово – район, близкий к центру с развитой инфраструктурой. Его можно сравнить с Хамовниками с точки зрения удаленности, однако ценник здесь в 2 раза ниже.
Набираем 30 🔥 и выкладываем вторую часть.
Telegram | Max | VK
Продолжаем вчерашнюю тему по выбору объектов. Сегодня - ставка на город в городе.
Логика здесь немного иная: в городе также формируются пространства для удаленщиков – жилые комплексы со своей инфраструктурой и наполнением - сюда тянут ветки метро и строят город внутри города.
Зил-Южный порт
Главный плюс локации бывшего завода — транспортный триггер: Бирюлёвская линия, по официальным сообщениям, первый участок “ЗИЛ — Курьяново” планируют завершить в 2028.
Метро меняет экономику территории: снижает время до пересадок/центра, расширяет воронку спроса, поддерживает ликвидность. Кстати, на Бирюлёвскую линию от «ЗИЛа» до «Бирюлёво» выделено 279,8 миллиарда рублей.
Риски тоже есть: масштаб застройки огромный → это повышает конкуренцию. Из-за перенаселения в ЖК “ЗИЛАРТ” уже встречаются пробки на ТТК.
Советуем внимательно следить за вторичкой и лотами по переуступке в ЖК “Шагал”, где покупатели увлеклись акциями длинных рассрочек - прогнозируем разрывы части договоров ввиду невозможности обслуживать долг со стороны дольщиков.
В локации может образоваться пул “одинаковых лотов”, конкуренция на выходе будет большая, несмотря на быстрое развитие кластера.
Южный порт (Печатники).
Это один из самых обсуждаемых редевелопментов промзоны у воды. Плюс у локации уже есть сильный транспортный узел “Печатники” (БКЛ + салатовая ветка + МЦД), и публично озвучено, что к 2030 должна появиться станция “Южный порт”.
Это кровавый океан: если вокруг строятся тысячи одинаковых квартир, появляется “стеклянный потолок” по цене — ЦА легко уходит в альтернативу “в соседний подъезд”. В Южном порту этот риск принципиально нельзя игнорировать. Локация с максимальным риском конкурентного навеса.
При этом территория застраивается медленно, есть риск того, что в конечном счете здесь не случится успешного бизнес-кластера, а покупателям для жизни “презентабельность” района придется не по душе.
Однако в случае успеха (10-15 лет стройки) получится прекрасный район на воде недалеко от центра с хорошей логистикой.
Можно обратить внимание на следующие ЖК:
“Адмирал” - студия 29 квадратных метров за 18,2 млн руб. при ипотеке или 100-% оплате. Есть ипотека под 12% на весь срок от МКБ, но тут ПВ 50% и цена вырастает до базовой в 20 млн. Интересный проект с относительно минимальной конкуренцией (внутри самого ЖК) и со сдачей в 2028 году. Проект интересен под перепродажу.
Portland - 25 квадратов студия при ипотеке или 100% оплате без отделки от 17,2 млн руб. со сдачей в 2028 году, однушка 39 квадратов – 23,2 млн. Есть 1-к квартира с видом на Москву-реку с двух окон по стоимости 21,8 млн – 33 квадрата в вайтбоксе.
Дорогомилово / Кутузовский коридор — “дорого, зато высокое качество продукта и интересные виды”
Это уже ближе к премиальному коридору и истории “купить сильный продукт рядом с центром/Кутузовским/набережной”. Обратить внимание можно на следующие ЖК:
River Park Кутузовский (Aeon) — премиальная набережная, близость к метро/МЦД «Фили»; обычно интересен как “длинный капитал” при правильно выбранном лоте. Каждая пятая премиальная квартира 2025 года продана здесь – ЖК занял 1 место по продажам в сегменте (20% спроса и 290+ сделок за год по данным NF Group).
Есть интересная рассрочка: первоначальный взнос 30–40% фиксируется сразу, далее сумма делится равными платежами до февраля 2028 года, оставшиеся 30% — до 15 марта 2028. Большие квартиры – с видом на воду. Помним, что видовые квартиры - всегда ликвид, но есть риски, как быть застроенным стеной, так и облажаться при рассрочке.
Дорогомилово – район, близкий к центру с развитой инфраструктурой. Его можно сравнить с Хамовниками с точки зрения удаленности, однако ценник здесь в 2 раза ниже.
Набираем 30 🔥 и выкладываем вторую часть.
Telegram | Max | VK