17.07.2026 10:00
Девелоперы продали больше.
Девелоперы продали больше. Денег в модели стало меньше
В первом полугодии застройщики реализовали 10,8 млн кв. м жилья, на 6% больше год к году. В денежном выражении продажи достигли 2,3 трлн рублей.
На первый взгляд это выглядит как восстановление спроса. Но финансовая модель отрасли движется в противоположную сторону: проектный долг растёт быстрее, чем покупатели пополняют счета эскроу.
На 1 мая среднее покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на эскроу снизилось до 71%. Годом ранее оно составляло 74%, а в начале 2024 года достигало 90%. По оценкам аналитиков, уже около 27% строящихся проектов могут столкнуться с проблемами финансирования.
Дом строится за счёт банковского кредита, тогда как деньги покупателей остаются на счетах эскроу до ввода объекта в эксплуатацию. Чем ниже покрытие долга средствами эскроу, тем выше стоимость капитала для девелопера.
❗️Поэтому рост продаж сам по себе уже не гарантирует улучшения финансового положения. Тем более когда значительная часть спроса возникает перед изменением условий льготной ипотеки. Такие всплески поддерживают текущие продажи, но не устраняют давление на баланс.
Для публичных девелоперов теперь важны не столько объёмы продаж, сколько стоимость проектного финансирования, уровень покрытия эскроу, долговая нагрузка и способность генерировать свободный денежный поток.
Сильнее окажется не тот, кто продаёт больше квадратных метров, а тот, кто дешевле финансирует стройку и быстрее превращает её в денежный поток.
Портфель Двинского – авторский взгляд на фондовый рынок
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
В первом полугодии застройщики реализовали 10,8 млн кв. м жилья, на 6% больше год к году. В денежном выражении продажи достигли 2,3 трлн рублей.
На первый взгляд это выглядит как восстановление спроса. Но финансовая модель отрасли движется в противоположную сторону: проектный долг растёт быстрее, чем покупатели пополняют счета эскроу.
На 1 мая среднее покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на эскроу снизилось до 71%. Годом ранее оно составляло 74%, а в начале 2024 года достигало 90%. По оценкам аналитиков, уже около 27% строящихся проектов могут столкнуться с проблемами финансирования.
Дом строится за счёт банковского кредита, тогда как деньги покупателей остаются на счетах эскроу до ввода объекта в эксплуатацию. Чем ниже покрытие долга средствами эскроу, тем выше стоимость капитала для девелопера.
❗️Поэтому рост продаж сам по себе уже не гарантирует улучшения финансового положения. Тем более когда значительная часть спроса возникает перед изменением условий льготной ипотеки. Такие всплески поддерживают текущие продажи, но не устраняют давление на баланс.
Для публичных девелоперов теперь важны не столько объёмы продаж, сколько стоимость проектного финансирования, уровень покрытия эскроу, долговая нагрузка и способность генерировать свободный денежный поток.
Сильнее окажется не тот, кто продаёт больше квадратных метров, а тот, кто дешевле финансирует стройку и быстрее превращает её в денежный поток.
Портфель Двинского – авторский взгляд на фондовый рынок
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией