Снова о "нераспроданности" квартир… Именно эта тема сейчас, похоже, сильно волнует комментаторов моих стримов, накидывателей "бананов" под постами и… …

Снова о "нераспроданности" квартир…

Именно эта тема сейчас, похоже, сильно волнует комментаторов моих стримов, накидывателей "бананов" под постами и… журналистов - то есть всех тех, кто не копается каждый день в рынке, не инвестирует, не покупает и не продает недвижимость. В последнее время поступает много запросов из СМИ на эту тему в контексте "как скоро упадут цены". Вот лишь один из них, и даже здесь журналисты натянули мой комментарий на свой "глобус".

Я прекрасно понимаю их "логику":

Продажи в марте упали у всех, а раз нет продаж, то распроданность низкая, и вообще "вон сколько стоят ЖК вдоль дорог, а окна не горят". Вывод очевиден, даже можно не спрашивать ChatGPT - "ты совершенно прав, всё точно скоро подешевеет", а еще и ипотека будет доступной и вместо одной можно будет купить сразу две квартиры.

Конечно, это сарказм. И как раз сегодня наткнулся на полезный пост с детальной статистикой Пульса Продаж. Ребята потратили кучу времени, чтобы собрать данные по самым крупным городам России, проанализировать цифры и выложить в красивой инфографике.

Теперь к сути. Цифры действительно показывают рост доли проектов, где к вводу остается значительный объем непроданных квартир в разрезе всей страны. Но главный вопрос - как это интерпретировать.

▪️Первое. Сам по себе рост нераспроданности не равен падению цен. Это в первую очередь индикатор замедления темпов продаж, а не обвала спроса. Девелоперы адаптируются: меняют темпы вывода лотов, перераспределяют предложение, усиливают маркетинг и субсидируют ипотеку. Рынок не стоит на месте, он перестраивается.

▪️Второе. Ключевое здесь - сильная региональная дифференциация. Мы видим ухудшение в ряде городов, где предложение росло быстрее платежеспособного спроса. Это классический локальный перегрев, но не системный кризис. При этом крупнейшие рынки демонстрируют устойчивость: в Москве ситуация стабильна, в Новой Москве даже есть улучшение, в Санкт-Петербурге - без явных ухудшений.

▪️Третье. Важен не только показатель "нераспроданность 25%+ к моменту ввода", но и структура остатков.

▪️Четвертое. Высокие остатки к вводу - это во многом новая норма после льготной ипотеки. Раньше значительная часть спроса "вымывала" проекты на ранних стадиях. Сейчас покупатель стал осторожнее, цикл сделки удлинился, и часть продаж естественным образом смещается ближе к вводу и после него.

▪️И пятое. Именно в таких условиях рынок начинает очищаться. Сильные проекты продолжают продаваться, слабые висят в статистике и формируют ощущение кризиса. Но это не кризис рынка в целом, а расслоение качества продукта.

Поэтому смотреть на "нераспроданность" в отрыве от локации, продукта и стратегии девелопера - это как судить о погоде по одной лужe. Цифры важны, но интерпретация важнее.

👉А если нужен детальный разбор, что реально происходит с "нераспроданностью" в Москве - с конкретными ЖК и локациями, то ставьте 👍