👉 Про инвесторов и лудоманов, или как инвесторы сами себя уговаривают купить риск
Получил комментарий к разбору Ice Towers (Айс Тауэрс) в стриме про топ худших новостроек Москвы с формулировками про “шок от экспертности” и “отсутствие фактчекинга”. На самом деле этот коммент интересен не сам по себе, а как типичный пример того, как рассуждает частный инвестор. Разберу.
Что делает человек?
Логика простая:
"Открыла Наш.Дом.РФ, посмотрела страничку проекта, погуглила подрядчика - проблем нет. Значит, можно брать"
И главный аргумент:
👉 "объект на котловане, судить рано"
"Погуглил за 2 минуты" - как раз и есть ключевая проблема самостоятельных инвесторов.
Люди думают, что: открыть наш.дом.рф + посмотреть первую страницу Google = провести анализ проекта
Нет. Анализ – это как раз:
▪️структура продаж (ипотека / рассрочка / кэш)
▪️динамика цены по корпусам
▪️себестоимость и маржинальность девелопера
▪️генподрядчик и его загрузка
▪️сроки ввода аналогичных проектов
▪️динамика реализации проекта
Если говорить конкретно про Ice Towers, то ситуация ровно такая:
❌ Продукта ещё по сути не существует. Есть только рендеры, которые рисуются в нейросети за 5 минут
❌ Сроки по проектной декларации – не слишком длинные, но учитывая текущий этап строительства, завершение такого сложного проекта (62 этажа) в этот срок маловероятно. По моему опыту, задержка уже может составить от года, и это если застройщик возьмет хороший темп (пока этого не видно).
❌ Продажи откровенно слабые: 3-6 квартир в месяц для проекта на 1500+ квартир даже на пике спроса - это больше похоже на погрешность.
👉Это значит, что экономика проекта неочевидна, а раз эскроу-счета не наполняются, то стоимость проектного финансирования возрастает, и застройщику придется либо удешевлять проект, либо что-то делать с условиями покупки. Именно это и формирует риск. А этап стройки тут вторичен. Вы сейчас покупаете не просто неопределённость, а высокий риск и покупаете довольно дорого.
Почему "погуглила генподрядчика" - тоже мимо
Беглый поиск выдает несколько объектов Енигюн Констракшн в стадии строительства. Если быть точнее, то всего три ЖК: Обручева 30, новая очередь ERA и Айс Тауэрс.
А теперь главные вопросы:
👉Сколько у генподрядчика сданных высотных проектов? Ответ: ноль.
👉Сколько у генподрядчика сданных жилых проектов? Ответ: ноль.
Да, Енигюн прекрасно гуглится, только вот релеватного опыта высотного строительства у него нет 🤷🏻♂️
Это плохо? Да, плохо. Если за спиной стоит сильный застройщик, то есть вероятность, что генподрядчик справится.
А если, как у нас, комбо из ноунейм застройщика комфорт-класса и генподрядчика без опыта высотного строительства? То очевидно есть риски. "Фактчекинг" в гугле и на страничке на Наш.Дом.РФ ничего вам про это не расскажет.
И проблема не в том, что кто-то не так понял мой посыл, недослушал и написал негативный коммент (если бы я получал хотя бы 100 ₽ за каждого такого хейтера). Проблема в другом: в том, как люди берут на себя риск в условиях неопределенности (как раз это мы обсуждали на подкасте в воскресенье с биологом Михаилом Никитиным). И главные ошибки - это:
🔸Завышенная уверенность в своих способностях.
🔸Подверженность стадному поведению.
По механике это очень похоже на поведение лудомана: человек собирает подтверждения своей правоты, игнорируя риски, переоценивает контроль над ситуацией, принимает решение не из расчёта и анализа, а из фантазий и надежд.
Если коротко, то проблема не в фактчекинге или отсутствии информации, а в том как мозг эту информацию интерпретирует. И именно поэтому "погуглил и вроде нормально" так часто заканчивается плохими инвестициями.
👉 Про инвесторов и лудоманов, или как инвесторы сами себя уговаривают купить риск Получил комментарий к разбору Ice Towers (Айс Тауэрс) в стриме про т…
