В начале был ЦОД… Коллегам из «Известий» продолжают сливать инициативы из регуляторной «гильотины» по дата-центрам.

В начале был ЦОД…

Коллегам из «Известий» продолжают сливать инициативы из регуляторной «гильотины» по дата-центрам. Мы же, в свою очередь, разбираем их по деталям. Новая история гласит, что ЦОД, хоть и КИИ и капстроение, но может оказаться в ситуации сноса. Например, рядом вырастут жилые дома, ДГУ и охлаждение шумит, жители жалуются. Нужна «зона отчуждения». Вот ее предлагают ввести.

Сегодня строительство инфраструктуры связи пользуется рядом законодательных льгот. Компания может получить земельный участок в государственной или муниципальной собственности без торгов, оформить аренду в упрощенном порядке или установить сервитут. Все это закреплено в Земельном кодексе РФ и постановлении правительства № 578 от 09.06.1995.

Центры обработки данных под эти нормы не подпадают.

Несмотря на то, что ЦОД является КИИ, с точки зрения земельного законодательства он остается обычным объектом капитального строительства. Это означает стандартные торги, длинные сроки оформления и отсутствие каких-либо гарантий для инвестора.

Есть и вторая проблема. Даже когда участок под ЦОД выделен, никто не может гарантировать, что через несколько лет рядом не появится жилой комплекс или социальный объект. Тогда шум и прочие неудобства станут основанием для ограничения работы уже построенного и работающего ЦОД.

Говорят, что прецеденты такого рода в отрасли уже есть. В России мы такого не припомним, но, например, в США такие случаи нередки. Буквально месяц назад в Массачусетсе жители подали иск против дата-центра, потому что «шум как от реактивного двигателя», конденсат оседает на участках и вообще «идет загрязнение воздуха». Суд идет, но в прошлых подобных случаях решение зачастую в пользу жителей.

По нашим данным, предлагается три взаимосвязанных изменения в законодательстве:

1. Распространить на ЦОД норму о продаже государственных и муниципальных земельных участков без торгов в ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

2. Дополнить п. 4 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, дав возможность заключать договор аренды без торгов для участков, предназначенных под размещение ЦОД.

3. Внести в ст. 39.23 ЗК РФ основание для установления сервитута на государственных и муниципальных землях в случае размещения ЦОД.

Параллельно предлагается ввести обязательное нормирование «зоны отчуждения» при выделении участка. Это буферная территория вокруг ЦОД, в пределах которой строительство жилья и социальных объектов будет ограничено. Такой механизм давно применяется для объектов энергетики и промышленности – пора распространить его на ЦОД. Это позволит зафиксировать допустимые уровни шума, вибрации и других параметров ещё на этапе выдачи разрешения на строительство и исключить появление запретительных мер в будущем.

В результате инвесторы получат предсказуемые условия для реализации проектов, сократятся сроки оформления земли, а сами ЦОД будут защищены от претензий со стороны будущей застройки. Это особенно актуально на фоне роста спроса на мощности дата-центров и заявленных планов по развитию суверенной цифровой инфраструктуры. Сейчас инициатива сейчас находится в совместной проработке Минстроя, Минцифры и Росреестра.

Подписывайтесь на Телекоммуналку